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Legge di Bilancio e possibilità di cedere il credito d’imposta derivante da opere di riqualificazione energetica di edifici

La cessione del credito di imposta è un beneficio fiscale

ECOBONUS CONDOMINI:

65% per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti

70%-75% per unità immobiliare per interventi di riqualificazione energetica su una superficie superiore al 25% dell’involucro dell’edificio

Il credito d’imposta derivante dall’Ecobonus 2019 per gli interventi di efficienza energetica può essere ceduto da tutti i contribuenti teoricamente beneficiari della detrazione, anche se non tenuti al versamento dell’imposta; la possibilità di cedere la detrazione, pertanto, riguarda tutti i soggetti che sostengono le spese in questione.

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I PASSAGGI FONDAMENTALI

Della riqualificazione con cessione del credito fiscale

  • Analisi dello stato di fatto dell’edificio per identificazione delle necessità dei proprietari e le problematicità dell’immobile e degli impianti;
  • Analisi energetica preliminare che identifica i punti di dispersione di energia dell’edificio: facciate, infissi, tetto, etc. e le criticità degli impianti: vetustà, malfunzionamenti, etc.;
  • Identificazione degli interventi necessari a ridurre la dispersione e a migliorare l’efficienza energetica e conseguente progettazione e preventivazione delle opere sotto la supervisione del termotecnico;
  • Illustrazione al cliente del progetto redatto con puntuale descrizione delle opere ed esposizione degli obbiettivi energetici raggiungibili:
  • Avvio dell’iter di approvazione della cessione con utilizzo di apposita e specifica contrattualistica: convocazione di apposita assemblea, redazione di apposito verbale, sottoscrizione del contratto d’appalto e cessione:
  • Pagamento delle opere attraverso il meccanismo della cessione che prevede il versamento da parte del cessionario stesso della quota lavori corrispondente all’irpef ceduta e la corresponsione della quota residua da parte del cliente anche attraverso finanziamento della stessa.
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i vantaggi

Della cessione del credito d’imposta

  • La cessione del credito d’imposta è possibile anche per i condomini incapienti Irpef o con cassetto fiscale pieno che saranno più propensi all’esecuzione di opere di manutenzione;
  • A differenza del normale iter di recupero delle detrazioni fiscali il cliente non deve disporre dell’intera cifra per l’esecuzione delle opere;
  • La possibilità di compensare parte delle spese apre il mercato alla riqualificazione di condomìni e abitazioni private perché permette ai clienti di far fronte alle manutenzioni senza dar fondo ai propri risparmi ed eventualmente senza ricorrere all’utilizzo di prestiti;
  • Rendendo sostenibili le spese di riqualificazione energetica aumentano le possibilità di eseguire manutenzioni sugli edifici.
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ESEMPIO DI RIQUALIFICAZIONE

Cessione del credito di imposta su un edificio condominiale:

dalla costruzione del pacchetto di opere al costo sostenuto dai condòmini.

  • Progettazione e pratiche detrazione;
  • Sostituzione degli infissi ad alte prestazioni termiche ed acustiche;
  • Realizzazione della facciatE ventilatE comprensive di materiale coibente;
  • Coibentazione del tetto;
  • Rinnovamento della centrale termica;
  • Cessione della detrazione 70 %.
VM Group - Realizzazioni di facciate ventilate
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SERVIZI DI ASSISTENZA E SUPPORTO

Alle imprese e agli amministratori nelle operazioni di riqualificazione con cessione del credito fiscale.

SERVICING CONDOMINIALE A TUTELA DEL CORRETTO SVOLGIMENTO DELLE

OPERAZIONI DI RIQUALIFICAZIONE CON CESSIONE DEL DIRITTO DEL CREDITO DI IMPOSTA

analisi dei dati relativi Al condominio:

impostazione delle assemblee di illustrazione del progetto di riqualificazione:

Assistenza all’amministratore

  1. Analisi della tipologia di opere edili/ energetiche volute dal condominio e della possibilità di costruire su di esse il pacchetto di riqualificazione energetica degli immobili con cessione del diritto di credito d’imposta
  2. Verifica del numero effettivo delle unità immobiliari riscaldate dell’edificio che possono essere computate nella costruzione del progetto di riqualificazione energetica con cessione del diritto di credito di imposta (numero appartamenti, cantine, garage...)
  3. Analisi delle tabelle millesimali del condominio e verifica dei dati da utilizzare nella ripartizione delle spese
  1. Disamina dei quorum millesimali necessari alla delibera e all’attribuzione delle varie spese ai singoli soggetti sulla base della tipologia delle opere inserite nel progetto e della struttura dell’edifico stesso
  2. Creazione dell’ordine del giorno necessario alla corretta convocazione assembleare
  3. Costruzione del testo della delibera necessaria a formalizzare la decisione del Condominio
  4. Creazione del testo contrattuale necessario alla richiesta da parte dei singoli condomini di cedere il proprio diritto di credito fiscale.
  1. Nella predisposizione del verbale assembleare e nella comunicazione di invio dello stesso ai condomini, comprese le comunicazioni specifiche per gli assenti e i dissenzienti
  2. Nella redazione del bilancio straordinario relativo alle opere di riqualificazione deliberate
  3. Nello spostamento dell’irpef dal cassetto fiscale del condominio a quello del soggetto cessionario comprese l’invio delle varie comunicazioni all’Agenzia delle Entrate e ai condomini stessi nell’anno successivo all’esecuzione dei lavori.

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FAQ (Frequently Asked Questions)

Informazioni utili per capire come funziona l’ecobonus 2019 e spese ammesse in detrazione fiscale.

  • Cos’è e come funziona l’Ecobonus

    L’ecobonus 2019 è la detrazione Irpef o Ires riconosciuta ai contribuenti che effettuano lavori per il risparmio energetico su edifici esistenti. Il bonus viene erogato nella forma di riduzione delle imposte dovute, in 10 rate annuali di pari importo.

    La detrazione è stata prorogata dalla Legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2019 per i lavori in edifici privati mentre, per le spese sostenute per interventi in parti comuni di condomini, la scadenza per fruire dell’agevolazione è fissata al 31 dicembre 2021.

    Per spiegare nel dettaglio come funziona l’ecobonus è utile far riferimento alla guida pubblicata dall’Agenzia delle Entrate contenente tutte le novità sulla detrazione fiscale Irpef.

    Nel 2019 la detrazione Irpef arriverà fino all’85% nei casi di lavori volti anche a migliorare il rischio sismico dei condomini. Per gli edifici privati, invece, lo sconto fiscale sarà differenziato tra il 50% e il 65% sulla base dei lavori effettuati.

    Nel caso in cui l’intervento sia effettuato su parti comuni condominiali che non comportino modifiche volte a ridurre il rischio sismico, l’importo di detrazione Irpef potrà variare dal 70% al 75%.

    Nel caso in cui gli interventi e le spese di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica interesseranno l’intero involucro dell’edificio, l’ecobonus potrà salire al 70% (nel caso in cui i lavori incidano sul 25% della superficie complessiva del condominio), mentre sarà del 75% se la riqualificazione energetica sarà finalizzata al miglioramento e al risparmio sulla spesa energetica sia estiva che invernale.

    Uno dei requisiti necessari per richiedere la detrazione per la riqualificazione energetica è che l’intervento sia effettuato su immobili o edifici già esistenti provando l’esistenza dello stesso, che potrà essere di qualsiasi categoria catastale.

    Si ricorda che l’ecobonus è ammesso anche nel caso di lavori di riqualificazione su beni strumentali.

    Prima di vedere quali sono le spese e gli interventi per i quali è possibile richiedere la detrazione Irpef o Ires e le novità relative ai limiti di spesa previsti, si allega di seguito la guida all’ecobonus dell’Agenzia delle Entrate:

  • Ecobonus 2019, detrazione 65 e 50 per cento: per quali spese spetta?

    Per richiedere l’ecobonus nel 2019 è necessario che la spesa per la quale si richiede la detrazione riguardi specifici interventi volti al risparmio energetico e, per effetto delle novità introdotte dalla scorsa Legge di Bilancio, l’importo del bonus riconosciuto non sarà più pari pari ad una detrazione del 65% per tutti i lavori, ma sarà differenziato in due diverse aliquote.

    Vediamo quali sono le spese per le quali l’ecobonus sarà al 50%, al 65%, al 70% e fino all’85% per i lavori in condominio:

    Ecobonus 2019 al 50% per i seguenti interventi:

    • interventi relativi alla sostituzione di finestre comprensive d’infissi;
    • schermature solari;
    • caldaie a biomassa;
    • caldaie a condensazione, che continuano ad essere ammesse purché abbiano un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n.18/2013. Le caldaie a condensazione possono, tuttavia, accedere alle detrazioni del 65% se oltre ad essere in classe A sono dotate di sistemi di termoregolazione evoluti appartenenti alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02.

    Ecobonus 2019 al 65% per i seguenti interventi

    • interventi di coibentazione dell’involucro opaco;
    • pompe di calore;
    • sistemi di building automation;
    • collettori solari per produzione di acqua calda;
    • scaldacqua a pompa di calore;
    • generatori ibridi, cioè costituiti da una pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro.

    Ecobonus condomini 2019 al 70 o all’85% per i seguenti interventi

    • interventi di tipo condominiale. Attenzione: tale detrazione vale per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 con il limite di spesa di 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. Qualora gli stessi interventi siano realizzati in edifici appartenenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico determinando il passaggio a una classe di rischio inferiore, è prevista una detrazione dell’80%. Con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico la detrazione prevista passa all’85%. Il limite massimo di spesa consentito, in questo caso passa a 136.000 euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

    La logica perseguita dal nuovo Ecobonus è quella di agevolare con detrazioni maggiori le spese che consentono di beneficiare di un maggiore livello di risparmio energetico.

  • Spesa massima detraibile

    Attualmente sono indicati specifici limiti per quanto riguarda le spese ammesse alla detrazione. L’importo massimo sul quale determinare l’ecobonus è così ripartito:

    • 100.000 euro per gli interventi di riqualificazione energetica;
    • 60.000 euro per gli interventi sull’involucro dell’edificio;
    • 30.000 euro per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, ovvero installazione di impianti dotati di caldaie a condensazione, pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia;
    • 60.000 euro per l’installazione di pannelli solari utili alla produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università.

    Come anticipato il MISE intende introdurre dei nuovi tetti di spesa per ogni singolo intervento, che si vanno ad aggiungere alle soglie previste per il complesso degli investimenti.

    Il decreto, previsto dall’ultima Legge di Bilancio, andrà a riscrivere completamente le regole per beneficiare delle detrazioni fiscali per gli interventi messi in atto per la riqualificazione energetica degli edifici.

    Si tratta di novità molto importanti che allo stesso tempo rendono piuttosto articolato l’ecobonus: basti pensare che il decreto suddetto è composto da più di 50 pagine (compresi gli allegati) di cui una buona parte è dedicata all’illustrazione delle spese detraibili.

    Quindi a seconda delle situazioni la soglia massima per portare in detrazione un singolo intervento può dipendere o dai metri quadrati dell’edificio oppure dai kW; di conseguenza, la quota di spesa che supererà questa soglia non potrà essere detratta ai fini Irpef.

    Come già anticipato, il MISE, di concerto con il MIT e il MEF è al lavoro per l’approvazione di un decreto con i nuovi massimali di spesa: saranno 28 i nuovi limiti e la novità consiste nel calcolo in base ai metri quadri dell’edificio.

    Ad esempio, sarà così per gli infissi per i quali si potrà portare in detrazione al 50% il costo sostenuto fino ad un massimo di 350 euro (o 450 euro a seconda della zona in cui è collocato) per ogni metro quadrato. Sarà così anche per le schermature solari, detraibili sempre al 50% ma entro un limite di 180 euro per metro quadrato.

    Discorso differente per chi acquista caldaie a condensazione, pompe di calore o generatori di calore a biomasse; in questo caso, infatti, la soglia massima dipenderà dai kW del prodotto.

    Tuttavia, come anticipato, il decreto è stato ad oggi reso noto soltanto in bozza e sono attese ulteriori novità nei prossimi mesi.

    Tornando alle regole ad oggi in vigore, vediamo come funziona l’ecobonus per i condomini.

  • Ecobonus per i condomini: tutte le regole

    Per quanto riguarda l’ecobonus 2019 per lavori in condominio bisogna far riferimento a regole differenti, soprattutto in riferimento agli importi di detrazione Irpef riconosciuti.

    La detrazione del 65% si applica anche alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021.

    Per gli interventi sull’involucro del condominio che incidono in misura superiore al 25% della superficie dell’edificio l’ecobonus sale al 70% mentre è del 75% se l’intervento è volto a migliorare la prestazione energetica sia invernale che estiva.

    Regole specifiche anche per quanto riguarda l’importo di spesa, che è di 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità che compongono l’immobile.

    Nel caso in cui gli interventi siano realizzati su edifici condominiali appartenenti a zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico, la detrazione sarà pari a:

    • 80% della spesa sostenute se i lavori determinano un passaggio ad una classe di rischio inferiore;
    • 85% della spesa se i lavori determinano il passaggio a 2 o più classi di rischio sismico inferiori.

    In questi casi cambia anche il limite massimo di spesa detraibile, pari a 136.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

  • Cessione del credito: come avere l’ecobonus in contanti

    Con la circolare n. 11/E pubblicata il 18 maggio 2018 l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni sulle modalità di cessione del credito da Ecobonus: i contribuenti, sia per lavori effettuati in edifici privati che in condomini, potranno beneficiare del bonus fiscale in contanti.

    Si tratta di un’opportunità particolarmente interessante e conveniente soprattutto per gli incapienti o i contribuenti in no tax area, i quali fino all’introduzione della cessione del credito spettante erano di fatto esclusi dalla possibilità di beneficiare delle detrazioni.

    Come funziona la cessione dell’ecobonus? In pratica i contribuenti potranno cedere il credito d’imposta ad uno dei soggetti di seguito elencati e beneficiare del bonus in contanti ed in un’unica soluzione (a fronte delle 10 rate di pari importo riconosciute in riduzione delle imposte Irpef o Ires dovute).

    L’ecobonus 2019 potrà essere ceduto a:

    • degli organismi associativi, compresi i consorzi e le società consortili, anche se partecipati da soggetti finanziari, ma non in quota maggioritaria e senza detenerne il controllo;
    • delle Energy Service Companies (ESCO), ovvero società che forniscono servizi energetici affrontando un rischio finanziario;
    • delle Società di Servizi Energetici (SSE), comprese le imprese artigiane e le loro forme consortili che offrono servizi integrati per la realizzazione e l’eventuale successiva gestione di interventi di risparmio energetico.

    Tutte le istruzioni sono contenute nella circolare pubblicata dalle Entrate alla quale si rimanda per ulteriori chiarimenti.

  • Requisiti e soggetti beneficiari

    Possono beneficiare della detrazione tutti i contribuenti, anche i titolari di reddito di impresa, che risultino possessori di un immobile in favore del quale vengono posti in essere interventi di riqualificazione energetica, ovvero:

    • i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali);
    • le associazioni tra professionisti;
    • gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;
    • persone fisiche ovvero: titolari di un diritto reale sull’immobile, condomini per gli interventi sulle parti comuni, inquilini, coloro che possiedono un immobile in comodato, familiari o conviventi che sostengono le spese.
  • Come pagare e documenti da conservare

    Le spese sostenute dovranno essere pagate nelle seguenti modalità:

    i contribuenti non titolari di reddito d’impresa dovranno pagare tramite bonifico bancario o postale, indicando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita Iva o il c.f. del soggetto a favore di cui si effettua il pagamento

    i contribuenti titolari di reddito d’impresa non sono soggetti all’obbligo di pagare tramite bonifico ma l’importante è conservare idonea documentazione per la prova delle spese.

    Per beneficiare della detrazione prevista, i contribuenti che hanno sostenuto la spesa dovranno aver cura di conservare la seguente documentazione, utile ad attestare se e in quale misura si ha diritto all’ecobonus nel 2019:

    • asseverazione di un tecnico abilitato o la dichiarazione resa dal direttore dei lavori;
    • attestazione di partecipazione ad un apposito corso di formazione in caso di autocostruzione dei pannelli solari.
    • certificazione energetica dell’immobile fornito dalla Regione o dall’Ente locale o attestato di qualificazione energetica predisposto da un professionista abilitato.

    Per beneficiare della detrazione è fondamentale effettuare la comunicazione all’ENEA, ancor prima di indicare la spesa sostenuta in dichiarazione dei redditi.

  • Comunicazione ENEA ecobonus 2019: scadenza e istruzioni

    Entro 90 giorni dalla fine dei lavori di riqualificazione energetica è chiesto al contribuente di trasmettere all’Enea, in modalità telematica, la scheda informativa degli interventi realizzati e la copia dell’attestato di qualificazione energetica.

    Se i lavori riguardano più periodi d’imposta, bisognerà comunicare le spese effettuate nei periodi precedenti all’Agenzia delle Entrate. In questo caso la presentazione dovrà avvenire entro 90 giorni dal termine del periodo d’imposta, o per via telematica o attraverso intermediari abilitati.

    Tutte le istruzioni sulla comunicazione ENEA ecobonus sono disponibili all’interno dell’apposito portale.

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Prima dell’intervento

prezzo di mercato:

1.200,00 €/mq

valore appartamento 80 mq

96.000,00 €

Accordo condominiale

Risultato finale

prezzo di mercato:

2.400,00 €/mq

valore appartamento 80 mq

192.000,00 €

passaggi fondamentali

ECOBONUS

vantaggi

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